Риски для покупателей квартир существенно увеличились

Янв
28
2016

С октября 2015 года вторичный рынок жилья стал еще более опасным для покупателей. Новым обстоятельством, благодаря которому покупатели вторичной недвижимости рискуют потерять свои деньги, стало новшество, внесенное в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, с 01.10.2015 физическое лицо может быть признано банкротом, поэтому некоторые сделки несостоятельных граждан (собственников недвижимости) могут быть признаны недействительными. Чем же чреваты для покупателей внесенные в Закон изменения? Как связаны между собой несостоятельность собственника жилья и признание договора купли-продажи недействительным?

Банкротство физических лиц

Прежде всего, необходимо выяснить, кто такой банкрот. Это гражданин, который имеет кредитные обязательства перед кем-либо или любую другую задолженность по обязательным платежам. К примеру, неуплату процентов за использованные кредитные средства. Согласитесь, в такой ситуации для наших сограждан нет ничего необычного, она встречается сплошь и рядом. Объявить гражданина нашей страны банкротом может только суд, обратиться в который с заявлением может не только кредитор, но и сам должник, в интересах которого свести к минимуму расходы на выплату самого долга, а также процентов за использование кредита и пени. Суд признает банкротом гражданина, долговые обязательства которого превышают 500 тыс. рублей, а выплаты просрочены более чем на 3 месяца.

Обратиться в суд можно не только по состоявшемуся факту банкротства, но и заблаговременно, отталкиваясь от очевидных обстоятельств, которые могут привести к банкротству. Суд может признать банкротом физическое лицо, которое не в состоянии исполнять свои денежные обязательства по уплате обязательных платежей.

Тот факт, что сам гражданин может выступить инициатором признания его банкротом, способствует тому, что значительное число наших граждан могут быть признаны в дальнейшем банкротами (уже после продажи квартиры). И заранее предвидеть такой поворот событий невозможно.

Теперь о сделках

Согласно букве того же Федерального Закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут аннулироваться сделки, которые:

1. Заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка), согласно статье 61.2, пункт 1 Закона.

Иначе говоря, суд может признать сделку недействительной в том случае, когда фактическая стоимость недвижимости намного более высокая, нежели сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Как мы знаем, такие случаи в нашей стране не редкость, поскольку сделки с недвижимостью облагаются налогом и чем меньше сумма, указанная в договоре, тем, соответственно, меньшая сумма налога подлежит уплате. В таких случаях рискует только покупатель, ведь, в случае признания сделки недействительной, он рискует остаться без квартиры и без денег.

2. Совершены с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора, если они были совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления (статья 61.2, пункт 2 Закона)

Что имеют в виду, когда говорят, что имущественным правам кредитора нанесен вред?

Поясним. Если сделка заключается гражданами, которые не в состоянии платить по счетам или погасить свои кредитные обязательства, если в договоре не обозначена стоимость сделки (она совершается безвозмездно, или недвижимость была продана заинтересованному лицу (одному из родственников), в случаях когда право собственности на недвижимость должник уже утратил, но продолжает им пользоваться, а также, когда бывший владелец жилья дает какое-либо руководство к действиям, производящимся с недвижимостью новыми владельцами, имущественным правам кредитора причиняется вред.

3. Недействительными признаются сделки, заключенные должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов (статья 61.3 Закона).

К примеру, если должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, остальные кредиторы имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода.

Подведем итоги

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы. Подозрительными являются сделки, в которых:

  • стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья
  • продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками
  • продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени
  • предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее

Следует учесть также, что если супруг должника, который имеет совместные права на недвижимость, заключил сделку купли-продажи от своего имени, то она также может быть признана недействительной. Если должник скончался, то спорные вопросы по заключенным сделкам с недвижимостью оспаривают уже с его наследниками.

Что можно посоветовать в подобных ситуациях

* В договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана ее реальная стоимость.

* Проведение обязательной проверки платежеспособности продавца в тех случаях, когда недвижимость им была получена в дар в течение трех лет до момента заключения сделки или же сделка по приобретению квартиры продавцом была заключена с его родственником. Следует отметить, что такая проверка не будет лишней при заключении любой сделки с недвижимостью. Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

  • Служба судебных приставов- проверка на наличие исполнительных производств
  • Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве- проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства
  • Арбитражный Суд г. Москвы- проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (необходимо заверенное разрешение продавца).

* При заключении любой сделки по покупке недвижимости, необходимо подготовить пакет документов, которые подтверждают, что покупатель является добросовестным. Иными словами, способным доказать, что ему не было известно о неправомерном отчуждении имущества и он принял все меры по выяснению прав продавца на имущество. В случае если последнее условие не было выполнено покупателем, неплатежеспособный продавец недвижимости вправе требовать непризнания покупателя добросовестным.

* Если же покупатель приобретает недвижимость у продавца, признанного банкротом , он должен понимать, что не может заключить сделку с физическим лицом, у которого нет прав на распоряжение имуществом. От имени банкрота заключать сделки может только специально уполномоченный финансовый управляющий. Сделка, заключенная банкротом лично, никакой юридической силы не имеет.

«« назад

 


«Нотра Волгоград» в социальных сетях

           

Поделиться ссылкой на эту страницу