Проблемы дольщиков можно обернуть в их пользу

Май
07
2013

Адвокат Олег Сухов описывает такие возможности специально для IRN.RU, цитируем:

Заключение договора об участии в долевом строительстве сродни игре в рулетку - невозможно угадать, насколько успешной станет очередная новостройка. Однако многие возникающие у дольщиков проблемы все чаще решаются в их пользу. Предлагаем вашему вниманию пять самых распространенных случаев.

Затягивается строительство? Ищем выгоду

Одной из наиболее частых проблем дольщиков является задержка окончания строительства дома. Бороться с этим широко распространенным явлением можно и нужно. С застройщиков вполне реально взыскать значительные суммы неустойки за весь период просрочки. Кроме того, не следует забывать про компенсацию морального вреда - теперь достаточным условием для удовлетворения требования о возмещении морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя - то есть пропуск сроков строительства! Предусмотренная ответственность действительно способна подстегнуть недобросовестные компании исполнять обязательства надлежащим образом.

Размер неустойки при задержке строительства сроком на два года при стоимости квартиры, равной 5 млн руб., составит 2 007 500 руб., моральный вред - 50 000 руб., а штраф за просрочку договора - 1 003 750 руб. Итого, из полученных от дольщика 5 млн рублей просрочивший на два года срок завершения стройки застройщик вынужден будет вернуть 3 061 250 руб., т.е. 61%, заработав только 39% от предполагаемых и ранее полученных средств.

Коммунальные расходы - надо быть внимательным

Когда дом сдается в эксплуатацию, возникает обязанность по его содержанию и обслуживанию, и недобросовестные застройщики нередко пытаются возложить подобные расходы на кошельки дольщиков еще задолго до фактической передачи им квартиры. Необходимо помнить, что обязательство по оплате коммунальных услуг возникает у покупателя либо с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения, либо с даты регистрации права собственности. В любых других случаях действия строительной компании по навязыванию оплаты коммунальных платежей незаконны.

С момента ввода дома в эксплуатацию до передачи или оформления права собственности на квартиру порой проходит не один год, суммы коммунальных платежей за указанный период способны превысить несколько сотен тысяч рублей по каждому отдельному жилому помещению. Однако до подписания акта приема передачи или оформления свидетельства дольщик вправе их не оплачивать.

Если посчитать, что в средней новостройке около 400 квартир и за каждую застройщик будет оплачивать расходы на содержание и эксплуатацию в размере 4000 р. в месяц, т.е. 96 000 руб. за два года, общий объем расходов составит 38,4 млн руб., и это только за содержание и эксплуатацию в связи с просрочкой оформления права собственности на стандартные в настоящее время два года.

Задержка в оформлении жилья в собственность

Право собственности дольщика на построенное жилье возникает в момент его регистрации в соответствующих государственных органах - Росреестре. Однако на практике нередки случаи, когда оформление и выдача свидетельств неоправданно затягивается. Выходом станет самостоятельное признание собственности в судебном порядке. Как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев суды принимают сторону пострадавших граждан.

При возникновении проблем у застройщиков, препятствующих регистрации недвижимости, их разрешение может продлиться от трех лет до бесконечности, тогда как судебное оформление жилья занимает в среднем около 4 месяцев.

Фактическая площадь квартиры не соответствует указанной в договоре


В 9 случаев из 10 по окончании строительства дома обнаруживается, что площадь жилого помещения, передаваемого дольщику, больше или меньше указанной в договоре. Как правило, договоры долевого участия содержат пункты об обязанности покупателя доплатить за лишние метры, а застройщика - вернуть деньги за отсутствующие. Вместе с тем, учитывая, насколько часто компании срывают сроки сдачи объектов в эксплуатацию, при возникновении подобной ситуации, прежде, чем вносить доплату (в первом случае), не следует забывать о возможности взаимозачетом уменьшить запрашиваемую сумму на размер неустойки за просрочку. Во втором же примере, если застройщик откажется возвращать деньги за излишне оплаченную площадь, его вполне реально принудить к этому по суду, дополнительно возложив крупный штраф (половина суммы, подлежащей возврату) и отсудив компенсацию морального вреда.

Например, в одном из недавних споров столичный суд вернул дольщику 1,2 млн руб. за уменьшившийся метраж жилого помещения, взыскал неустойку в размере 600 000 руб. за отказ возвратить переплаченные метры и штраф в размере 900 000 руб. Стоимость одного квадратного метра по условиям договора составляла 100 000 руб., однако по завершении строительства площадь квартиры уменьшилась на 12 кв. м, но добровольно возвратить переплату застройщик отказался. При указанном злоупотреблении суд наложил на нерадивого застройщика дополнительные неустойку и пени в размере 1,5 млн руб.

Качество работы оставляет желать лучшего


И вот, наконец, долгожданное вселение! Позади тревоги и долгое ожидание, дольщик въезжает в собственную квартиру - и обнаруживает массу недочетов. Как правило, на фоне чуть ли не ежемесячных бунтов обманутых дольщиков счастливцы настолько рады новоселью, что уже не обращают внимание на существенные, порой, недоделки. Однако брак, допущенный при строительстве, может быть легко устранен, если указать на него в акте приема-передачи. Но даже если подобный документ был составлен без учета дефектов, застройщик обязан устранить их в течение разумного срока при положительном заключении строительно-технической экспертизы, свидетельствующей о недостатках.

В среднем стоимость устранения недоделок по каждой стандартной квартире колеблется от 100 000 руб. до 900 000 руб.

«Люди, будьте бдительны»

Еще нужно добавить: следует быть особенно внимательными при выборе строительной компании и подписании документов. Необходимо помнить, что лучшей рекомендацией застройщику служат уже готовые и введенные в эксплуатацию дома. Громкая реклама и шикарные офисы не являются показателем добросовестности и профессионализма строительной организации. А при нарушении грамотно составленного договора у дольщика есть все шансы на получение компенсаций и неустойки.

«« назад

 


«Нотра Волгоград» в социальных сетях

           

Поделиться ссылкой на эту страницу